Spanien hat eine breite Palette von Immobiliensteuern, die Eigentümer beachten sollten. Diese Steuern können sich auf den Kauf, den Besitz, die Vermietung und den Verkauf von Immobilien auswirken.
Immobilienbesitzer auf Mallorca und in Spanien sollten die wichtigsten Steuerarten kennen, die ihre Investitionen beeinflussen. Ob Kauf, Besitz, Vermietung oder Verkauf – die Vermögenssteuer und Grundsteuer auf Mallorca spielen eine zentrale Rolle. Unser erfahrenes Team hilft Ihnen, diese Steuerverpflichtungen zu verstehen und die besten Strategien zur Optimierung Ihrer Steuerlast umzusetzen.
Oft kaufen wir in Spanien Immobilien als Investment und/oder um die Ferien hier verbringen zu können.
Welche Fixkosten haben Sie, wenn sie in Spanien nicht steueransässig sind?
Wir werden Ihnen die Fixkosten an Hand eines Beispiels eines Klienten erklären, welcher eine Immobilie im Wert von zwischen 1.200.000€ und 1.300.000€ besitzt.
1.- Grundsteuer (IBI): Die Grundsteuer wird jährlich bezahlt und fällt in den Zuständigkeitsbereich jeder Autonomen Gemeinschaft, daher variieren die Kosten je nach Standort der Immobilie. Dennoch sind die Kosten des IBI auf einen Mindestbetrag von 0,4% und einen Höchstbetrag von 1,3% des Katasterwerts der Immobilie begrenzt.
Haben Sie keine Sorge: der Katasterwert liegt weit unter dem realen Wert der Immobilie. Im Fall meines Klienten beträgt der Katasterwert ca. 165.000€ und er bezahlt eine Grundsteuer von ca. 900€ im Jahr. (0,55%)
2.- Vermögenssteuer: Die Vermögenssteuer bezahlt man als nicht-steueransässiger für das Vermögen, welches man in Spanien besitzt. Sie wird wie folgt errechnet.
Katasterwert der Immobilie x 1,1%/2% x 0,19.
Ob der Katasterwert mit 1,1% oder 2% multipliziert wird, hängt davon ab, ob der Katasterwert in den letzten 10 Jahren aktualisiert wurde. Im Fall, dass der Wert nicht aktualisiert wurde, werden 2% des Katasterwertes berechnet. Mein Klient bezahlt eine Vermögenssteuer von ca. 627€ im Jahr.
3.- Wohngemeinschaftskosten (Cuota de comunidad): Es ist nicht unüblich, dass sich Immobilien in Spanien in Wohngemeinschaften befinden, welche Ihren eigenen großen Garten und Pool haben, die hohe Wohngemeinschaftskosten zur Folge haben.
Mein Klient bezahlt 200€ pro Monat „Maintenance Kosten“. Heißt also, dass weitere Kosten im Laufe des Jahres wegen Reparaturen oder anderer Arbeiten anfallen können.
Jährlich bezahlt mein Klient also insgesamt Fixkosten von ca. 4000€. Beachten Sie hierbei, dass wir keine Wasser, Gas und Stromkosten berechnen, die ziemlich teuer anfallen können.
Welche Steuern bezahlen wir als Immobilienbesitzer in Spanien? Wir werden Ihnen die Steuerabgaben an Hand eines Beispiels eines Klienten erklären, welcher eine Immobilie im Wert von zwischen 1.200.000€ und 1.300.000€ besitzt:
1.- Grundsteuer (IBI): Die Grundsteuer wird jährlich bezahlt und fällt in den Zuständigkeitsbereich jeder Autonomen Gemeinschaft, daher variieren die Kosten je nach Standort der Immobilie. Dennoch sind die Kosten des IBI auf einen Mindestbetrag von 0,4% und einen Höchstbetrag von 1,3% des Katasterwerts der Immobilie begrenzt.
Haben Sie keine Sorge: der Katasterwert liegt weit unter dem realen Wert der Immobilie. Im Fall meines Klienten beträgt der Katasterwert ca. 165.000€ und er bezahlt eine Grundsteuer von ca. 900€ im Jahr. (0,55%)
2.- Vermögenssteuer: Die Vermögenssteuer bezahlt man als nicht-steueransässiger für das Vermögen, welches man in Spanien besitzt. Sie wird wie folgt errechnet.
Katasterwert der Immobilie x 1,1%/2% x 0,19.
Ob der Katasterwert mit 1,1% oder 2% multipliziert wird, hängt davon ab, ob der Katasterwert in den letzten 10 Jahren aktualisiert wurde. Im Fall, dass der Wert nicht aktualisiert wurde, werden 2% des Katasterwertes berechnet. Mein Klient bezahlt eine Vermögenssteuer von ca. 627€ im Jahr.
3.- Grunderwerbsteuer (ITP): Die Grunderwerbsteuer in Spanien ist relativ hoch im Vergleich zu der Grunderwerbsteuer, die in Deutschland für den Kauf von Immobilien bezahlt wird.
Sollten Sie z.B. eine Immobilie für einen Preis von 1.200.000€ kaufen, müssten Sie eine Grunderwerbsteuer von sage und schreibe 112.000€ zahlen.
4.- Steuern auf die Mieteinnahmen: Als nicht steueransässige bezahlen Wir auf unsere Mieteinnahmen in Spanien den festen Steuersatz von 19% (Im Falle, dass sie EU-Bürger sind). Beachten Sie jedoch, dass Sie normalerweise weitere Steuern im Land Ihres Hauptwohnsitzes bezahlen müssen.
Natürlich müssen Sie hierbei nicht „doppelt-versteuern“, heißt also, die 19%, die Sie in Spanien bezahlen, werden bei Ihren Steuerzahlungen (z.B. in Deutschland) abgezogen und beachtet.
5.-Einnahme Steuer bei der Veräußerung der Immobilie: Die sogenannte Spekulationssteuer läuft in Spanien in keinem Fall ab. Ganz egal wie lange die Immobilie in Ihrem Besitz war, müssen Sie die Kapitalerträge mit einem festen Steuersatz von 19% versteuern. Ob Sie in Ihrem Heimatland weitere Steuern bezahlen, hängt ganz von der Regelung dort ab.
Z.B. bezahlen Sie in Deutschland im Fall, dass die Immobilie mehr als 10 Jahre in Ihrem Besitz war und/oder nicht für Vermietungszwecke benutzt wurde, keine weiteren Steuern.
Wenn wir eine Immobilie in Spanien verkaufen, müssen wir immer, im Falle, dass wir einen Gewinn dabei erzielen, die Spekulationssteuer zahlen.
Uns ist bekannt, dass wir in Deutschland nur die Spekulationssteuer zahlen, wenn die Immobilie für Vermietungszwecke benutzt wurde und über einen kürzeren Zeitraum als 10 Jahre in unserem Besitz gewesen ist.
In Spanien ist dies nicht der Fall.
Die höhe der letzendlich zu zahlenden Spekulationssteuer hängt von unserer Steueransässigkeit ab:
1.- Steueransässige: In Spanien steueransässige Personen (theoretisch alle Personen, die sich länger als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhalten) müssen den Gewinn der Veräußerung der Immobilie gemäß IRPF (Einkommensteuer) bezahlen. Meist fallen knapp 50% des Gewinns an.
2.- Nicht steueransässige: Nicht steueransässige Personen in Spanien bezahlen einen festen Steuersatz von 19%.
Bezüglich der Versteuerung in Deutschland (, wenn sie dort steueransässig sind), gelten hier die oben genannten Regeln:
Nur im Falle, dass die Immobilie für Vermietungszwecke benutzt wurde und diese über einen kürzeren Zeitraum als 10 Jahre in unserem Besitz gewesen ist, bezahlen wir den Rest der Spekulationssteuer in Deutschland. Natürlich wird hier die schon in Spanien bezahlte Steuer abgezogen.
